Altersvorsorge FAQ - Antworten auf häufige FragenAltersvorsorge FAQ – Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Altersvorsorge

Altersvorsorge FAQ

Hier eine Sammlung häufiger Fragen (“frequently asked questions” – FAQ) zum Thema Altersvorsorge. Diese Seite wird regelmäßig erweitert und ergänzt. Bis zur Vervollständigung finden Sie eine Reihe von nützlichen Informationen z.B. auch auf Wikipedia Altersvorsorge.

Hier verlinkt finden Sie weitere FAQ / häufige Fragen & Antworten zu Lebensversicherung, Rentenversicherung und Sterbegeld der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Am einfachsten wenden Sie sich mit Ihrer Frage – ob “frequently asked” oder nicht – direkt an uns. Damit ersparen Sie sich langes Recherchieren!

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Immobilie als Altersvorsorge?

Immobilie als Altersvorsorge – was ist dran an der Aussage “Mein Haus ist meine Altersvorsorge”?

Immobilie als Altersvorsorge

Mein Haus ist meine Altersvorsorge - Immobilie als AltersvorsorgeDie Aussage höre ich öfters “Mein Haus ist meine Altersvorsorge”! Viele Menschen verlassen sich in erster Linie auf ihre Immobilie als Altersvorsorge.

Eine Immobilie ist etwas Stabiles, man kann sie anfassen, darin wohnen – das wirkt zunächst deutlich attraktiver als andere Arten der Altersvorsorge. Hier einige wichtige Vorteile und Nachteile der Immobilie als Altersvorsorge. Weitere Aspekte zur Immobilie als Altersvorsorge bzw. Geldanlage im Vergleich zu anderen Geldanlagen finden Sie unter Vergleich Geldanlage beschrieben.

Vorteile Immobilie als Altersvorsorge

Eine Immobilie als Altersvorsorge hat einige wichtige Vorteile:

Risikostreuung

Die Anlageklasse Immobilie gehört unter dem Aspekt der Risikostreuung auf alle Fälle zu einem gut strukturierten Vermögen. Analysiert man die Vermögen von gut situierten Menschen, findet sich häufig eine ungefähre Drittelung: 1/3 Festverzinslich, 1/3 Wertpapiere, 1/3 Immobilien. Diese Aufteilung wird schon im 2. Jhdt. nach Chr. im Talmud empfohlen: “Lass jeden Mann sein Geld in drei Teile teilen und je ein Drittel in Grundbesitz, ein Drittel in Geschäften investieren und ein Drittel lass ihn als Reserve behalten.”

Immobilie – Kaufen oder (Ver-)Mieten?

Steuerlich ist die vermietete Immobilie deutlich vorteilhafter als die selbstbewohnte Immobilie, denn dort können Anschaffungskosten und Zins steuerlich abgesetzt werden.

Die wichtige Frage besser “Kaufen oder Mieten” lässt sich nicht für alle Situationen eindeutig beantworten. Berücksichtigt man alle Kosten, insbesondere die hohen Kaufnebenkosten von rund 10%, dann hat der Käufer gegenüber dem Mieter meistens erst nach mehr als 25 Jahren einen wirtschaftlichen Vorteil (siehe z.B. Süddeutsche: Die eigene Wohnung – Kaufen oder Mieten? mit einer genauen Berechnung).

Rechnen Sie mit Ihren eigenen Parametern selbst nach mit unserem Rechner Kaufen oder Mieten.

Sparverhalten bei Immobilien

Der größte Vorteil der Immobilie als Altersvorsorge ist der Umstand, dass die meisten Menschen für das Ziel “eigenes Haus” viel ambitionierter sparen, als für andere Zwecke. Dafür schränkt man sich schon eher etwas ein, als für das abstrakte Fernziel “genug Geld im Alter” und verkneift sich für viele Jahre einiges an Konsum. Eigenheimbesitzer haben statistisch eine deutlich höhere Sparquote als Mieter! Darin liegt der Renditeturbo der Immobilie!

Inflationsausgleich

Die Immobilie als Sachwert bietet einen guten Schutz gegen die Inflation. Geldforderungen werden inflationsbedingt stetig weniger wert.

Nachteile Immobilie als Altersvorsorge

Nachteile Immobilie als Altersvorsorge

Die Investition in eine Immobilie als Altersvorsorge hat auch verschiedene Nachteile:

Risikostreuung

Der o.g. Vorteil der Risikostreuung ist häufig auch der größte Nachteil der eigenen Immobilie. Mit dem Kauf des eigenen Hauses ist plötzlich das ganze Vermögen (bzw. bei Kreditfinanzierung meistens noch wesentlich mehr) in einem einzigen Anlageobjekt gebunden!

Wertverlust

Meistens wird angenommen, dass der Wert von Immobilien stetig steigt. Für das Grundstück ist das in guten Lagen sicher zutreffend, der Wertzuwachs kann hier langfristig 1-2% betragen. Das Haus oder die Wohnung selbst wird altersbedingt jedoch kontinuierliche weniger wert! Abhängig von vielen weiteren Parametern kann man hier von einem Wertverlust von 1-2% pro Jahr ausgehen. Siehe dazu z.B. FAZ, Die Vermögensfrage: Immobilien sind kein Freibrief für hohe Renditen.

In Zeiten niedriger Zinsen steigen die Preise von Immobilien häufig kurzfristig an. Was ist, wenn der überhitzte Immobilienmarkt sich langfristig wieder abkühlt? Schlüsselkriterium ist neben einer soliden Bausubstanz vor allem die Qualität der Lage – die sich selbst innerhalb von einzelnen Stadtteilen inzwischen schneller als bisher ändern kann.

Die problematische Bevölkerungsentwicklung in Deutschland ist eine weitere Gefahr für die Wertstabilität einer Immobilie – weniger Menschen brauchen weniger Wohnraum!

Rendite

Aufgrund der drastisch gestiegenen Immobilienpreise werden Immobilien heutzutage häufig zu Preisen verkauft, die um das Dreißigfache der Nettojahresmiete betragen. Die Rendite für die eingenommene bzw. ersparte Miete beträgt dann nur noch 100 : 30 = 3,33%. Davon sind dann noch bis zu 11,5% Kaufnebenkosten (NRW) abzuziehen. Angesichts der extrem langen Kapitalbindung ist die Rendite einer Immobilie als Altersvorsorge deshalb eher gering, siehe unsere Seite Vergleich Geldanlagen.

Kapitalbedarf im Alter

Wenn Sie sich zur Ruhe setzen ist es nicht damit getan, mietfrei wohnen zu können. Sie brauchen zusätzlich Liquidität für ihren normalen Lebensunterhalt, Urlaube, etc. – und nicht zuletzt für Reparaturen an Ihrem Haus, die mit zunehmendem Alter der Immobilie wahrscheinlicher und teurer werden.

Immobilien sind immobil

Immobilien heißen so, weil sie immobil sind. In der heutigen Zeit verbringen immer weniger Menschen ihr ganzes Leben an einem Ort. Örtliche Veränderungen sind nicht mehr die Ausnahme sondern die Regel. Das gilt besonders für das Berufsleben. Aber auch im Rententalter kann es erstrebenswert sein, an einem wärmeren Ort oder bei Kindern oder Enkelkindern zu leben.

Wenn am neuen Lebensmittelpunkt eine neue Immobilie gekauft werden soll, muss die alte Immobilie meistens verkauft werden – unabhängig davon, ob der Zeitpunkt dafür gerade günstig ist. Die wenigsten Rentner wollen mit 67 noch eine neue Immobilienfinanzierung für die nächsten 20 Jahre abschließen und die Banken spielen dabei selten unkompliziert mit. Bei Verkauf und Neukauf entstehen erneut Kaufnebenkosten in beträchtlicher Höhe.

Reicht die vorhandene Liquidität für den Neukauf aus, ist die Vermietung der alten Immobilie eine zweite Option. Entweder macht man das selbst – und muss sich ungünstigstenfalls an einem einige hundert Kilometer entfernten Ort mit entsprechendem zeitlichen Einsatz um Renovierung, Neuvermietung bei Mieterwechseln mit diversen Besichtigungen und die alltäglichen Probleme der Mieter kümmern. Oder man gibt sich mit weniger Rendite zufrieden und engagiert einen Verwalter.

Beide Lösungen – Verkauf und Vermietung – sind nicht immer ideal.

XL Immobilie im Alter?

Das Hauptproblem der Immobilie als Altersvorsorge ist die sich mit den Jahren verändernde Lebenssituation. Beim Kauf ist das Haus mit Garten zugeschnitten auf den Platzbedarf einer Familie mit Kindern. Die Kinder werden größer und ziehen aus – das Haus ist aber immer noch groß genug für eine ganze Familie, während Sie als Rentner vermutlich gut mit einer 2-3 Zimmer Wohnung auskommen würden.

Die wenigsten Menschen treffen in dieser Lebensphase eine rein ökonomische Entscheidung und tauschen ihr zu großes Haus gegen eine kleinere Eigentumswohnung ein. Schließlich haben sie in dem Haus den größten Teil ihres Lebens verbracht, die Kinder großgezogen, die Bäume gepflanzt, verstehen sich gut mit den Nachbarn etc. Damit wird nur ein Teil der Immobilie wirklich als Altersvorsorge genutzt – der Rest ist “totes, einbetoniertes Kapital“.

Was sagen andere Experten zur Immobilie als Altersvorsorge?

Schon 2012 lautete die Einschätzung von “Mr. Dax” Dirk Müller in einem Stern-Interview: “Immobilien sind im Moment in Deutschland vollkommen überhypt. Die Preise sind viel zu hoch. Das steht in keinem Verhältnis zu den Mieteinnahmen. Wer da jetzt etwas kauft, ohne sich damit auszukennen, der unterschätzt die Risiken: Nebenkosten, Grunderwerbssteuer, Maklergebühren, Reparaturen, da gehen die Mieteinnahmen ganz schnell drauf. Und wenn man Pech hat, gerät man an Mietnomaden oder erwischt eine schlechte Lage, und der Preis fällt wieder. Das Eigenheim dagegen sollte man überhaupt nicht als Geldanlage oder Altersvorsorge sehen, sondern als Luxus, den man sich gönnt, wenn man das Geld hat. Das neue Haus von heute ist in 30 Jahren ein alter Bunker, den keiner mehr haben will, die Technik ist veraltet, die Dämmung stimmt nicht mehr. Wenn man später in den Ruhestand geht, dann kommen die richtig hohen Kosten in Form einer kaputten Heizung oder eines kaputten Daches auf einen zu. Man sollte sich das gut überlegen.”

Seitdem sind die Immobilienpreise weiter deutlich gestiegen. Die Aussage ist aus unserer Sicht etwas zu pauschal, über die angesprochenen Aspekte sollten Sie dennoch gründlich nachdenken!

Fazit zu Immobilie als Altersvorsorge

Immobilie als Altersvorsorge - Fazit

Eine Immobilie eignet sich nur bedingt als (einzige) Altersvorsorge, siehe dazu auch Spiegel Online: Immobilien eignen sich nur bedingt als Altersvorsorge.

Unser Fazit: das eine tun, das andere aber auch nicht lassen! Gönnen Sie sich die eigenen Immobilie und sparen Sie sich damit im Rentenalter die Miete für eine Zwei- bis Dreizimmerwohnung. Investieren Sie aber parallel auch noch ganz klassisch für Ihre Altersvorsorge, sonst wird die Rente meistens zu knapp!

Nutzen Sie am besten unsere unabhängige Beratung zur Immobilienfinanzierung und zur Altersvorsorge!

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