Ein Immobilien Investment kann als alternatives Investment in Sachwerte eine sinnvolle sinnvolle inflationsgeschützte Beimischung zu Ihrem Gesamtportfolio darstellen.

Immobilien Investment – Rendite mit Sachwerten

Es gibt viele Anlageformen, in denen ein Immobilien Investment das Kernthema einer geplanten Investition darstellt. Neben Direktinvestments, bei denen der Investor ein Grundstück oder eine Wohnung/ein Haus physisch notariell erwirbt, beteiligen sich Investoren immer häufiger mittelbar an Immobilien-Projekten.

Gründe für ein mittelbares Immobilien Investment

Immobilien Investment

Immobilien Investment

Eine mittelbare Investition in Immobilien kann mehrere Gründe haben:

  • das verfügbare Kapital des Investors reicht für den physischen Erwerb einer Immobilie nicht aus
  • die Bonität/Haushaltsrechnung des Investors lässt einen Direkterwerb nicht zu
  • der Investor möchte sich nur kurzfristig, also über maximal 2 Jahre, an das Investment binden
  • der Investor scheut die hohen Erwerbs-Nebenkosten (inkl. Maklercourtage ca. 12% des Kaufpreises der Immobilie) und die zusätzlichen laufenden Kosten (s.u.)
  • der Investor ist bereits umfassend direkt in Immobillien investiert und möchte seine Risiken streuen
  • der Investor will aufgrund seines Alters keine größeren Verpflichtungen mehr eingehen
  • u.v.m.

Bei einem mittelbaren Immobilien Investment sind allerdings viele Besonderheiten zu beachten, da diese Form der Kapitalanlage stark von einem Direktinvestment abweicht.

Was empfehlen wir?

Expertentipp Immobilien InvestmentNach sehr sorgfältiger Prüfung empfehlen wir je nach Anlegertyp und Anlagehorizont ein mittelbares Immobilien-Investment mit einem Zins von 6,5% bei einer Laufzeit von zwei Jahren  bzw. alternativ 7,5% bei einer Laufzeit von drei Jahren. Abzüglich eines anfänglichen Agios von 2% (s.u. Kosten), ergibt sich daraus inkl. Zinsenszins eine jährliche Effektivverzinsung nach Kosten von 5,63% bei zwei Jahren Anlagedauer bzw. 7,29% bei drei Jahren.

Folgende Eigenschaften und Sicherheitsmerkmale dieses konkreten Produkts haben uns überzeugt:

  • Anlageform = Nachrangdarlehen. Der Kunde „verleiht“ sein Geld an ein Immobilien-Unternehmen bester Bonität gegen einen fest vereinbarten Zins.
  • Für 100% seiner Investition nebst Zinsen bürgt das Immobilien-Unternehmen mit etwa dem 6-fachen an Eigenkapital.
  • Alteingesessenes, inhabergeführtes Immobilienunternehmen mit persönlicher Bürgschaft des Geschäftsführers und Mitinhabers.
  • Hohe Bonität des Immobilien-Unternehmens (Bilanzsumme 2014: 84,6 Mio. EUR, stille Reserven 2014: 32,3 Mio. EUR, Rating Creditreform: “sehr gut”) und seiner Inhaber.
  • Anlagegelder des Kunden fließen direkt in das Immobilien-Unternehmen ohne zwischengeschaltetes Emissionshaus, d.h. weniger Weichkosten und mehr Sicherheit.

Natürlich stellt sich die Frage: Warum bietet ein Anbieter überhaupt eine solche hoch verzinste Anlagemöglichkeit? Die Antwort ist relativ einfach: die Firma möchte weiter wachsen, ohne die bestehenden weit über 2.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten zu verkaufen, da diese eine außerordentlich hohe Rendite abwerfen, was sich in den Gewinnen der Gesellschaft widerspiegelt. Hierzu ist für weitere Immobilienprojekte immer ein Eigenkapitalanteil von 10% – 20% erforderlich, um die Projekte realisieren zu können und in den Genuss der aktuell sehr günstigen Bankdarlehen zu kommen. Die Nachrangdarlehen der Kunden wirken sich in der Bilanz wie Eigenkapital aus und so kann dieses Kapital durch sehr günstige Bankdarlehen mit einem Zins von derzeit unter 2,5% p.a. aufgestockt werden. Die Eigenkapitalrendite liegt somit bei über 125% p.a., was für die Zahlung der Renditen an die Anleger mehrfach ausreicht.Kontakt Button Immobilien Investment

Wollen Sie mehr zu dieser Investitionsmöglichkeit wissen? Dann kontaktieren Sie uns.

Wie kann ich mittelbar in Immobilien investieren?

Für die mittelbare Investition in Immobilien bietet der Finanzmarkt unterschiedliche Möglichkeiten mit unterschiedlichen (nachfolgend nicht abschließend aufgezählten) Risikomerkmalen an.

Hypotheken-Zertifikate

Als Hypotheken-Zertifikate werden Schuldverschreibungen bezeichnet, die über derivative Komponenten verfügen. Hypotheken-Zertifikate zählen zu den strukturierten Finanzprodukten. Sie werden von Banken emittiert und vorwiegend an Privatkunden verkauft.

Risiken: die Rendite hängt von der Wertentwicklung anderer Finanzprodukte ab.

Offene Immobilienfonds

Ein offener Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der vorwiegend oder ausschließlich in Immobilien investiert. Rechtlich handelt sich sich um ein sog. “Sondervermögen”.

Risiken: Aussetzung der Rückgabe der Anteile, sofern die Liquidität unter eine bestimmte Grenze rutscht. Außerdem unterliegen offene Immobilienfonds häufig Maßnahmen professioneller Anleger, die kurze Zeit vor dem Abschlussstichtag ausschließlich der optischen Gestaltung des Bilanzbildes dienen sollen und nicht der dauerhaften Verbesserung der Bilanzstruktur.

Geschlossene Immobilienfonds

Ein geschlossener Immobilienfonds wird in der Regel aufgelegt, um ein einzelnes Immobilienprojekt zu finanzieren. Ist das benötigte Kapital eingezahlt, wird der Fonds geschlossen; weitere Ein- und Auszahlungen sind ohne Weiteres nicht mehr möglich.

Risiken: Nur 10% aller Investments in Geschlossene Immobilienfonds konnten innerhalb der vergangenen 20 Jahre eine Rendite verbuchen. Geschlossene Immobilienfonds unterliegen regelmäßig dem Totalverlustrisiko, und etwaige steuerlichen Vorteile unterliegen dem Rückabwicklungsrisiko, sofern der Fonds keine Gewinnerzielungsabsicht beweisen kann. Letztlich ist auch die Handelbarkeit stark eingeschränkt, so dass die Investition meist über mehrere Jahre hinweg gebunden bleibt. Ein Verkauf von Anteilen ist vor der Auflösung des Fonds nur möglich, wenn sich ein Käufer findet; es gibt keine festgelegten Preise.

Hypotheken-Anleihen

Hypotheken-Anleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, die durch Grundpfandrechte besichert sind. Dabei wird unterschieden, ob die eingetragenen Grundpfandrechte die Forderung des Gläubigers aus dem Wertpapier erstrangig oder nachrangig besichern.

Risiken: häufig gravierende konzeptionelle Mängel lt. Analyse des Rechtswissenschaftlers Karl-Georg Loritz. Häufig bieten Hypotheken-Anleihen nur eine “Scheinsicherheit”, nicht aber verlässliche, erstrangige Grundschulden als Absicherung.

Nachrangdarlehen

Nachrangdarlehen gehören bei Unternehmen zum Mezzanine-Kapital und sind Finanzinstrumente, die im Falle der Liquidation oder Insolvenz im Rang hinter andere Forderungen wie Lieferanten und Bankforderungen gegen das schuldende Unternehmen zurücktreten. Einige wenige Anbieter bieten dem Investor daher eine externe Absicherung seines Investments an, um die Produktsicherheit durch Stellung anderweitiger Sicherheiten zu erhöhen.

Risiken: Nachrangdarlehen sind nicht handelbar, auch einen Zweitmarkt gibt es für diese Produktgattung nicht. Der Anlagebetrag bleibt somit über die gesamte Laufzeit gebunden. Weiterhin fehlt es den meisten Angeboten an Nachrangdarlehen im Markt an einer nachhaltigen Absicherung der Anlegergelder. Damit besteht grundsätzlich ein Totalverlustrisiko.

Tipps für ein mittelbares Immobilien Investment

Investoren, die mittelbar in Immobilien als alternatives Investment anlegen, sollten idealerweise folgende Punkte erfüllen:

  • Die Rendite sollte > 5% pro Jahr betragen, sofern Sie sich außerbörslich beteiligen. Andernfalls steht der Ertrag in keinem für Sie sinnvollen Verhältnis zum Risiko.
  • Die angebotenen Laufzeiten sollten maximal 36 Monate betragen, damit Sie flexibel bleiben.
  • Prüfen Sie vor Abschluss der geplanten Kapitalanlage die Bonität des Emittenten. Lassen Sie sich zum Beispiel eine testierte Creditreform-Auskunft des Unternehmens sowie des/der Geschäftsführer/s zeigen.
  • Achten Sie darauf, dass der zu investierende Betrag direkt dem projektierenden Unternehmen zufließt! Alle Zwischenebenen zwischen Ihnen als Investor und dem Projektunternehmen sind i.d.R. Kostenfresser ohne nennenswerten Mehrwert.
  • Achten Sie auf die Historie des Anbieters. Gibt es Referenzprojekte aus der Vergangenheit, die bereits erfolgreich abgeschlossen sind und auf Wunsch besichtigt werden können? Wie viele Jahre ist der Anbieter des alternativen Immobilien Investment am Markt tätig? Gibt es eine hohe Fluktuation im Management des Anbieters?
  • Prüfen Sie die Bilanz des Anbieters. Wie hoch sind Eigenkapital- und Fremdkapital-Quoten sowie stille Reserven?
  • Hinterfragen Sie regelmäßig, aus welchem Grund der Anbieter diese Form des Zinsangebotes vornimmt.
  • Ist das Volumen des Investment-Angebotes begrenzt?

Beachten Sie alle genannten Punkte, können Sie das Restrisiko bei einem alternativen Immobilien Investment stark begrenzen.

Immobilien Investment – Kosten

Wie bei fast allen renditeträchtigeren Investitionen fallen auch bei einem Immobilien Investment Kosten an, die zu Lasten der Rendite gehen.

Einmalige Kosten bei Immobilien Investments

Zu den einmalig anfallenden Kosten gehören z.B. „Nebenkosten“, „Einrichtungsgebühren“, „Ausgabeaufschläge“ oder das sog. „Agio“.

Beim direkten Kauf einer Immobilie fallen erhebliche “Erwerbsnebenkosten” an. In Nordrhein-Westfalen betragen diese aktuell (5/2015) ca. 12% des Kaufpreises (6,75% Grunderwerbsteuer, 3,57% Maklercourtage, ca. 1,5 bis 1,8% Notar und Grundbuch zuzüglich Kosten evtl. Gutachten und Sachverständiger, Finanzierungskosten etc.).

Bei einem mittelbaren Immobilien Investment enstehen je nach Produktgattung Kosten zwischen 0 bis 5% der Anlagesumme an. Bei den von uns sorgfältig geprüften und empfohlenen Anlagekonzepten bewegen sich die einmaligen Kosten zwischen 0 und maximal 2% der Anlagesumme.

Laufende Kosten von Immobilien Investments

Laufende Kosten sind regelmäßig (meist im Jahres-Rhythmus) wiederkehrende Gebühren wie Verwaltergebühren, Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklagen oder Management-Gebühren.

Beim direkten Kauf einer Immobilie fallen als laufende Kosten z.B. Gebühren für den Hausverwalter sowie „Instandhaltungsrücklagen“ an. Durchschnittlich kostet Sie ein Hausverwalter 0,25% des Kaufpreises pro Jahr. An Instandhaltungsrücklage werden im Schnitt ca. 2% des Kaufpreises p.a. einkalkuliert. Die jährlichen laufenden Kosten summieren sich somit auf ca. 2,25%.

Bei mittelbaren Immobilien Investments fallen häufig zwischen 0 – 1,5% der Anlagesumme bzw. des aktuellen Anlage-Volumens (Anlagesumme plus bisher erreichte Rendite) an. Bei den von uns sorgfältig geprüften und empfohlenen Anlagekonzepten entstehen keine laufenden Kosten!

Kontakt Button Beratung Immobilien Investment Beratung zu einem mittelbaren Immobilien Investment

Wie bei allen alternativen Investments ist bei einem mittelbaren Immobilien Investment fachkundige unabhängige Beratung besonders wichtig, um sicherzustellen, dass diese Anlageform zu Ihrem Risikotyp und Ihrer Anlagesituation passt. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Beratung.

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