Widerruf Baufinanzierung: raus aus teuren Darlehen!

Widerruf Baufinanzierung – der neue “Widerrufs-Joker” ermöglicht den kostenlosen Ausstieg aus alten teuren Kreditverträgen mit zu hohen Darlehenszinsen!

Wie werde ich zu hohe Zinsen aus alten Krediten los?

In den letzten Jahren sind die Darlehenszinsen für Immobiliendarlehen stetig gesunken und befinden sich derzeit auf einem historischen Tiefstand (siehe unsere Seite Baufinanzierung mit den aktuellen Zinskonditionen).

Viele Immobilienbesitzer zahlen 2-3 % mehr Zins für “alte” Immobiliendarlehen, als das gleiche Darlehen derzeit kosten würde. Für ein neues Darlehen zahlen Sie aktuell oft nur ca. die Hälfte der Zinsen. Bei größeren Finanzierungen und längerer Laufzeit kann dieser Zinsunterschied mehrere zehntausend Euro ausmachen!

Ein Ausstieg aus einer laufenden längerfristigen Immobilienfinanzierung ist jedoch nicht ohne weiteres möglich. Erst nach 10 Jahren besteht ein Sonderkündigungsrecht gem. § 489 BGB. Eine frühere Beendigung lassen sich die Banken mit einer sog. “Vorfälligkeitsentschädigung” vergüten, die den Zinsvorteil eines neuen Vertrages meist zunichte macht.

Widerruf Baufinanzierung – der “Widerrufs-Joker”

Mit einem juristischen Trick, dem sog. “Widerrufs-Joker“, können viele Kunden ihre Darlehensverträge trotzdem sofort ohne Kosten kündigen. Bei Abschluss eines privaten Darlehensvertrages muss gem. § 360 BGB eine sog. Widerrufsbelehrung erfolgen, die strengen formalen und inhaltlichen Anforderungen unterliegt. Ist sie nicht 100% korrekt, dann kann der Kunde den Vertrag auch nach vielen Jahren noch widerrufen (Widerruf Baufinanzierung).

Widerrufsrecht für Verträge von 2002 bis 10.06.2010 abgeschafft

Eine durch die Bankenlobby durchgesetzte Gesetzesänderung hat das sog. „ewige Widerrufsrecht“ für Darlehensverträge beendet. “Mit der Regelung schaffen wir einen angemessenen Ausgleich zwischen dem Interesse der Kreditwirtschaft an Rechtssicherheit und dem Interesse von Verbraucherinnen und Verbrauchern. Wer seinen Vertrag widerrufen möchte, hat hierfür drei Monate Zeit. Damit schaffen wir Rechtssicherheit”, sagte Ulrich Kelber, Parlamentarischer Staatssekretär für Verbraucherschutz.

Neuer Widerrufsjoker für Darlehen vom 11.06.2010 bis 20.03.2016

Seit 2010 sind die Zinsen für Wohnkredite noch weiter gesunken. Viele Darlehensnehmer haben mit ihrer Bank allerdings Zinsbindungsfristen zwischen 10 bis 25 Jahren vereinbart. Eine vorzeitige Umschuldung lohnt sich wegen hoher Vorfälligkeitsentschädigungen selten.

In einigen Fällen kommen Kreditnehmer jetzt aber auch bei ab 11.6.2010 geschlossenen Verträgen aus ihren Darlehensverträgen ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung heraus. Denn auch bei diesen Verträgen haben Banken wieder einige typische Fehler gemacht. Folge: die Widerrufsfrist hat nicht begonnen und der Kredit kann noch Jahre nach Beginn des Vertrages gekündigt werden, um von den aktuellen niedrigeren Zinsen zu profitieren.

Dieser “neue Joker” ist unbefristet anwendbar, da Verträge aus diesem Zeitraum nicht unter die Gesetzesänderung vom 20.03.2016 fallen.

Darlehensverträge ab dem 21.03.2016

Wohnkredite, die ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden und fehlerhaft sind, lassen sich ebenfalls widerrufen. Allerdings gilt für diese Verträge kein „ewiges“ Widerrufsrecht. Für diese Darlehensverträge erlischt das Widerrufsrecht gem. §356b BGB ein  Jahr und 14 Tage nach Vertragsabschluss.

Wie erkenne ich eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung?

Die meisten Widerrufsbelehrungen sind fehlerhaft, weil es sehr kompliziert ist, die Belehrung richtig zu formulieren. Es reicht schon, wenn die Klausel grafisch nicht ausreichend hervorgehoben wurde. Die Formulierung muss außerdem eindeutig sein und darf nicht mit ablenkenden Hinweisen vermischt werden. Bei der Formulierung zum Beginn der Widerrufsfrist und den Hinweisen unter Nutzung der amtlichen Vorlage der BGB-InfoV wird auch häufig gepatzt. Erfolgt eine Finanzierung per Fernabsatzgeschäft (so z.B. häufig bei der ING-Diba), so gelten noch zusätzliche Anforderungen an die Widerrufsbelehrung.

Die “zuständige Aufsichtsbehörde” nicht konkret zu benennen, ist ein typischer Fehler in Darlehensverträgen ab dem 11.06.2010. Bankjuristen verändern zuweilen den Mustertext in einzelnen Wörtern wie z.B. “dann” und verwenden eigene Formulierungen – auch das ist verboten. Die Pflichtangaben müssen spezifischen Angaben ausweisen. Dazu gehört die Höhe des Effektivzinses, die Feuerversicherung und weitere Kosten, die insgesamt auf den Kunden zukommen.

Nach Einschätzung der Verbraucherzentrale Hamburg sind mehr als zwei Drittel der Widerrufsbelehrungen in Immobilien-Darlehensverträgen rechtlich fehlerhaft und damit unwirksam! Das gilt z.B. für Kreditverträge von Deutsche Bank, Postbank, Commerzbank, vielen Sparkassen (inkl. Stadtsparkasse oder Kreissparkasse) und ING-Diba. Betroffen sind vor allem Widerrufsbelehrungen aus den Jahren 2002 bis 2011.

Um zu prüfen, ob die bei Ihrem Darlehen verwendete Widerrufsformulierung fehlerhaft ist, sollten Sie einen spezialisierten Rechtsanwalt beauftragen (s.u.).

Die Folge: eine unwirksame weil z.B. falsch formulierte Widerrufsbelehrung setzt die übliche 14-tägige Widerrufsfrist gem. § 355 BGB nicht in Gang. Ein Widerruf Baufinanzierung ist dann auch Jahre später noch möglich – ohne Kosten!

Widerruf Baufinanzierung – will ich das?

Erst einmal sollten Sie abwägen, ob die Zinsdifferenz hoch genug ist, um den mit einem Widerruf Baufinanzierung verbundenen Aufwand zu rechtfertigen.

Und dann stellt sich noch die Frage, ob Sie dieses rechtliche Schlupfloch nutzen wollen. Der Berater bei Ihrer früheren Baufinanzierung – Bankangestellter oder freier Vermittler – hat ja letztlich nicht viel falsch gemacht. Auch er konnte nicht vorhersehen, dass die Zinsen so stark sinken würden. Andererseits ist es aber auch Ihr gutes Recht, Verbraucherschutzrechte wahrzunehmen.

Am besten fragen Sie erst einmal bei Ihrem Berater bzw. Ihrer finanzierenden Bank nach, ob dort angesichts der häufig recht klaren Rechtslage die Bereitschaft besteht, Ihnen beim Zins ein ganzes Stück entgegenzukommen. Das erspart Ihnen dann vielleicht einigen Aufwand und auch einiges an Zinsen.

Widerruf Baufinanzierung – mögliche Komplikationen

Die Presse berichtet in letzter Zeit öfters über Probleme mit Banken beim Widerruf Baufinanzierung, z.B. Die Welt in einem Beitrag vom 29.8.2014 “Banken schlagen beim Hypothekentrick zurück“. Banken würden sich beim Widerruf häufig in “kartellrechtlich bedenklicher Weise” quer stellen mit “fatalen Folgen für Kreditabbrecher” bis hin zum Horrorszenario einer Zwangsversteigerung.

Nach unserer bisherigen Erfahrung mit diesem Thema lässt sich dazu folgendes sagen:

• richtig ist, dass die meisten Banken nicht selbst die Anschlussfinanzierung für ein vorher bei der gleichen Bank widerrufenes Darlehen anbieten – das wäre m.E. auch etwas viel verlangt
• von manchen Banken wie der ING-Diba wird berichtet, dass sie nur noch Kredite umschulden, deren Zinsbindungsfrist abläuft
• manche Banken scheinen sich in solchen Fällen untereinander abzusprechen (Zitat aus einer Anfrage “Ich arbeite selbst bei einer Bank und bin daher der Absprachen unterhalb der Banken durchaus gewahr.”)
• ausreichend viele Banken bieten jedoch weiterhin unproblematisch eine Anschlussfinanzierung an das Darlehen einer fremden (!) Bank

WICHTIG: wer seine Baufinanzierung widerruft, sollte selbstverständlich vorher die passende Anschlussfinanzierung klären (s.u.). Mit Hilfe des hier verlinkten Fragebogen Finanzierungsanfrage (als ausfüllbare PDF Datei) bzw. noch etwas spezifischer Fragebogen Anschlussfinanzierung (als Word Datei) erhalten Sie von uns eine Einschätzung zur aktuellen Machbarkeit Ihrer individuellen Anschlussfinanzierung. Bitte senden Sie mir diesen Fragebogen möglichst vollständig (!) ausgefüllt per email oder Fax. Hierfür wird eine “Schutzgebühr” von 200 EUR zzgl. 19% USt. = 238 EUR berechnet, die jedoch bei Beauftragung mit der Umsetzung dieser Finanzierung innerhalb der nächsten 12 Monate mit den dabei entstehenden Vergütungen verrechnet wird.

Ein gewisses Restrisiko bleibt bestehen wenn sich z.B. die Bonität des Schuldners zwischen Widerruf und dessen Umsetzung (ggf. erst nach einer rechtlichen Auseinandersetzung) wesentlich verschlechert, z.B. wenn ein Angestellter seine Tätigkeit mit Probezeit wechselt oder sich frisch selbstständig macht.

Widerruf Baufinanzierung – so geht’s

Sie können sich grundsätzlich auch selbst gegenüber Ihrer Bank auf eventuelle Fehler in der Widerrufsbelehrung berufen. Häufig werden Sie dann erst einmal abgeschmettert – welche Bank verzichtet schon freiwillig auf erhebliche Zinsgewinne. Sinnvoller ist zunächst eine fachkundige Prüfung der Widerrufsbelehrung Ihres Darlehensvertrages.

Diese Dienstleistung bieten auch einige Verbraucherzentralen an, jedoch derzeit nur mit mehrwöchiger Wartezeit und “ohne Gewähr” für die Richtigkeit des Ergebnisses. Wie immer bei Verbraucherzentralen will dort niemand haften und den Kopf hinhalten wenn die Ergebnisse nicht stimmen.

Schnelleren und i.d.R. verlässlicheren Rat erhalten Sie von einem spezialisierten Anwalt. Dieser verleiht Ihrem Anliegen gegenüber der Bank deutlich mehr Nachdruck, so dass eine Rückabwicklung häufig auch ohne gerichtliche Auseinandersetzung erfolgt.

Wo finde ich einen guten Anwalt zum Widerruf Baufinanzierung?

Bei der Suche nach einem geeigneten Anwalt für einen Widerruf Baufinanzierung sollten Sie auf folgende Kriterien achten:

• Nachweisbare Erfahrung mit der Rückabwicklungen von Darlehensverträgen
• konkrete Erfahrungen mit genau Ihrer Bank
• vorteilhaft: eine Spezialisierung im Bankrecht (z.B. Fachanwalt für Bankrecht) und eine wohnortnahe Zulassung (Rechtsschutzversicherer übernehmen i.d.R. keine Reisekosten wenn Sie nicht beim Wohnsitzgericht klagen).

Neue Baufinanzierung bei Widerruf Baufinanzierung!

WICHTIG: vor dem Widerruf Baufinanzierung sollten Sie unbedingt sicherstellen, dass Sie das Darlehen dann auch ablösen können – z.B. mit einer neuen Immobilienfinanzierung zu aktuell historisch niedrigen Darlehenszinsen.

Kontaktieren Sie uns rechtzeitig, dann erhalten Sie von uns hierzu gerne ein Angebot. Senden Sie uns dazu bitte den hier verlinkten Fragebogen Finanzierungsanfrage (als ausfüllbare PDF Datei) bzw. den noch etwas spezifischer Fragebogen Anschlussfinanzierung (als Word Datei) möglichst vollständig (!) ausgefüllt per email oder Fax zurück. Hierfür wird zunächst eine “Schutzgebühr” von 200 EUR zzgl. 19% USt. = 238 EUR berechnet, die jedoch bei Beauftragung mit der Umsetzung dieser Finanzierung innerhalb der nächsten 12 Monate mit den dabei entstehenden Vergütungen verrechnet wird.

Zur weiteren Vorbereitung finden Sie hier zum Download eine Unterlagencheckliste mit den für eine Baufinanzierung erforderlichen Unterlagen (zu Bonität, Objekt, Finanzierung, Förderprogrammen) und wo / bei wem (Arbeitgeber, Architekt, Bauträger, Finanzberater, Steuerberater, Versicherung, Finanzamt, Katasteramt, Notar, Verkäufer, Bank) diese ggf. erhältlich sind.

Rechtsschutz bei Widerruf Baufinanzierung

Noch ein Praxis-Tipp: wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung haben sind die Chancen hoch, dass diese die Kosten für Anwalt und evtl. spätere Gerichtsverfahren übernimmt! Denn der “Schaden” ist nicht der Abschluss des Darlehensvertrages vor vielen Jahren (Problem: “Vorvertraglichkeit”), sondern die aktuelle Weigerung der Bank, Ihren Widerruf zu akzeptieren. Siehe dazu z.B. diesen Blog-Beitrag “Rechtsschutzversicherungen müssen Kosten übernehmen” und das hier verlinkte BGH Urteil vom 24. April 2013, Az. IV ZR 23/12.

Achtung:

• In neueren Rechtsschutzverträgen ab 2015 sind Leistungen für den Widerruf von Immobiliendarlehen häufig ausgeschlossen!
• Bei Rechtsschutzversicherungen gibt es meistens sog. “Wartezeiten” von 3 Monaten ab Vertragsschluss für private Rechtsstreitigkeiten. Diese Wartezeit muss vor der Weigerung der Bank, Ihren Widerruf zu akzeptieren, abgelaufen sein!
• Rechtsschutzversicherungen leisten i.d.R. nicht bei Neubauten bzw. vermieteten Objekten, sondern nur beim Erwerb von vorhandenen selbstgenutzten Immobilien.