Ein Immobilien Investment gehört für „Gutverdiener“ zu einer gut diversifizierten, inflationssicheren Anlagestrategie. Mit unserer Beratung erhalten Sie exklusive geprüfte Immobilien zur unkomplizierten Kapitalanlage.
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Warum der Kauf vom Anlage-Immobilien 2026 besonders attraktiv ist
Der Immobilienmarkt Deutschland befindet sich 2026 in einer spannenden Lage: hohe Zinsen, knappe Neubauzahlen, neue gesetzliche Rahmenbedingungen – und dennoch zählt Deutschland laut JLL-Studie zu den wichtigsten Märkten für Wohnimmobilien weltweit.
Für Anleger, die auf Immobilien als Kapitalanlage setzen, bieten sich große Chancen: Inflationsschutz, planbare Mieteinnahmen, hohe Eigenkapitalrendite und steuerliche Vorteile – vorausgesetzt, die Immobilien Investments werden strategisch geplant.
Die politischen Zukunftsaussichten für Immobilien Investments sind positiv. Der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung behält Bewährtes bei und möchte den Wohnungsmarkt weiter fördern:
Unsere Kunden empfehlen unsere Beratung in über 5.500 Bewertungen.
Machen Sie sich den Weg zur Lösung Ihres Anliegens nicht unnötig schwer.
Megatrends: Wohin entwickelt sich der Immobilienmarkt?
Der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland hat weiterhin rosige Zeiten vor sich, denn Wohnen muss jeder. Die Wohnbedürfnisse könnten sich jedoch ändern. Daher ist es sehr wahrscheinlich, dass Immobilienpreise in Zukunft weiter steigen.
Mobiles Arbeiten
Viele Unternehmen halten an Home Offfice und mobilem Arbeiten fest. Dies hat Auswirkungen auf Immobilienmärkte und Wohnungsgesuche. Insbesondere B- und C-Lagen können von diesen Trends profitieren, die Nachfrage nach größeren Wohnungen in weniger zentralen Lagen dürfte ansteigen.
Laut Immobilienscout sind B-Lagen die „neuen Stars“! Dennoch zeigt sich, dass vor allem nach 2022 auch eine Re-Fokussierung auf zentrale Lagen stattgefunden hat. Es ist daher weiter abzuwägen.
Top Objekte profitieren
Laut IW-Wohnindex des Instituts der Deutschen Wirtschaft erweisen sich vor allem die Top-Objekte in den sieben deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart als besonders wertstabil.
Ein Grund hierfür liegt vor allem im Thema Energieeffizienz, welches aufgrund der ab 2022 besonders stark gestiegenen Energiepreise an Relevanz gewonnen hat. Darüber hinaus zeigt die Entwicklung aber auch, dass der Markt für hochwertige Immobilien weniger gesättigt ist, als dies teilweise angenommen wird. „Schöner Wohnen“ ist daher stärker nachgefragt als abgewohnte Anlagen.
Gründe für ein Immobilien Investment
Die Gründe für eine Anlageimmobilie als Kapitalanlage sind vielfältig:
Die Vorteile von Kapitalanlage-Immobilien liegen auf der Hand:
In Zeiten niedriger Zinsen suchen viele Alternativen zum klassischen Tagesgeld ohne die Risiken des Aktienmarktes. Das Tagesgeld-Guthaben wird sukzessive von der Inflation verzehrt. Eine Immobilie als Kapitalanlage eignet sich daher gut als langfristige Geldanlage und entwickelt sich i.d.R. oberhalb der Inflation.
Ein Immobilien Investment kann zudem ein gutes Instrument sein, um die persönliche Steuerlast zu senken:
Darüber hinaus gibt es weitere steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die bei der richtigen Kapitalanlagestrategie geprüft werden sollten, um Steuervorteile zu generieren. Alle diese Möglichkeiten können dazu führen, dass Immobilienkäufer schon in kurzer Zeit ihr eingesetztes Eigenkapital über die Steuererklärung zurückerhalten haben und eine weitere Immobilie als Kapitalanlage erwerben können.
Checkliste für erfolgreiche Immobilien Investments
Lage, Lage, Lage! Was heißt das genau?
Unsere Kunden wählen bei der Anlagestrategie im Erst- oder Zweiterwerb entweder direkt A-Lagen oder Wachstumsstandorte als B-Lagen in sog. „Speckgürteln“ aus. Wenn Sie bereits mehrere Immobilien im Bestand haben, können Sie zu einem späteren Zeitpunkt auch über C-Lagen nachdenken – diese haben jedoch dann ein deutlich höheres Risiko. Siehe Was sind bei Immobilien A-Lagen, B-Lagen und C-Lagen?
Neben der Makrolage spielt auch die Mikrolage (Straße, Viertel) eine wichtige Rolle. Es macht einen großen Unterschied, ob Sie in Köln-Zentrum oder in Köln-Chorweiler eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben!
Weitere Parameter sind wichtig:
- Wie steht es um Demografie und zu erwartendes Bevölkerumswachstum?
- Welche Perspektiven bieten Wirtschaft und Arbeitsmarkt? Gibt es einen Pendlerüberschuss?
- Wie hoch ist die Kaufkraft in der jeweiligen Stadt/Region?
- Wie ist die Nachfragebasis in der Region? Wo liegen Mietniveau und Leerstandsquote?
- Infrastruktur: Wie gut ist die Nahversorgung? Wie gut ist die Immobilie an wichtige Zentren angebunden? Erreichbarkeit mit ÖPNV?
- Welche Zukunftsprojekte sind geplant (Infrastruktur, Arbeitgeber)
Expertentipp: Nutzen Sie den Prognos Zukunftsatlas für Ihr Immobilien Investment!
Mit dem Prognos Zukunftsatlas können Sie die Zukunftschancen und -risiken aller 400 Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland anhand folgender makro- und sozioökonomischer Indikatoren bewerten:
Entfernter gelegene Immobilien
Seien Sie auch bei der Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage flexibel. Nicht immer ist am Heimatort auch der beste Immobilienmarkt und durch eine professionelle Immobilienverwaltung ist auch eine weitere Distanz kein Problem.
Sie müssen Immobilien nicht täglich streicheln, diese dürfen auch weiter entfernt gelegen sein.
Dr. Berndt Schlemann
Bei der Wahl eines ETF als Geldanlage schauen Sie vermutlich nicht, ob dieser in ausgewählte Unternehmen in Ihrer Region investieren.
Wohnungsgröße
Die Größe einer Kapitalanlageimmobilie spielt beim Kauf ebenfalls eine wichtige Rolle.
Kleine Wohnungen als Kapitalanlage
Kleine Wohnungen wie Studentenappartments können schwieriger zu finanzieren sein, da manche Banken Mindestgrößen vorschreiben. Durch häufigere Mieterwechsel, z.B. bei Ende des Studiums oder einer neuen Partnerschaft, erzeugen sie mehr Aufwand.
Vorteile kleinerer Wohnungen sind
Kleine Wohnungen sollten Anleger nur gezielt an ausgewählten Standorten (z.B. Universitätsstadt) kaufen.
Große Wohnungen als Kapitalanlage
Große Wohnungen sind einfacher zu finanzieren, erfordern durch höhere Kaufpreise aber auch ein höheres Bugdet. Durch die meist langfristige Vermietung sinkt der Aufwand, Mieterhöhungen lassen sich jedoch schwieriger durchsetzen. Die Zielgruppe bei Vermietung und Verkauf ist kleiner.
Zustand von Objekt und Wohnung
Machen Sie sich ein genaues Bild vom Zustand des Objekts (Bausubstanz) und der einzelnen Wohnung. Bedenken Sie dabei auch, dass vor allem ältere Bestandsimmobilien zahlreiche versteckte Mängel haben können. Der nach vorne hin schöne Berliner Altbau von 1910 kann in den Holzbalken, die zwischen den Decken unsichtbar verbaut sind, längst Schwamm angesetzt haben. Häuser mit Holzbalkendecken sind generell nicht mehr zeitgemäß. Achten Sie auch auf den Zustand der Bäder – Renovierungen gehen ins Geld.
Grundsätzlich gilt: Je neuer ein Investitionsobjekt, desto stressfreier für Sie! Bei der Prüfung von Bestandsobjekten sollte berücksichtigt werden, wie viel Geld in der Instandhaltungsrücklage liegt.
Professionelle Verwaltung Ihres Immobilien Investments
Seien Sie Investor, nicht Vermieter! Gutverdiener haben wenig Zeit „Vermieter“ zu sein und sich um die Immobilie zu kümmern. Aus diesem Grund bietet sich vor allem ein Kapitalanlage-Konzept an, das die Immobilie pflegeleicht macht. So haben Sie nur mit Zahlungsströmen zu tun, ähnlich wie bei einem Depot, ohne lästige Verpflichtungen eines Vermieters übernehmen zu müssen.
Wer billig kauft, kauft zweimal!
Natürlich liegt auch bei Immobilien der Gewinn im Einkauf. Allerdings tendieren margenschwache Neubauten oder Sanierungsobjekte auch zu „Pfusch am Bau„, wenn diese nicht auskömmlich kalkuliert wurden.
Bei Bestandsobjekten besteht die Gefahr, dass Verkäufer Wohnungen noch schnell los werden wollen, wenn größere Sanierungen oder Wertminderungen, wie bspw. beeinträchtigende Bauten in der Nähe, absehbar sind. Seien Sie bei „Lockangeboten“ daher vorsichtig. Im November 2025 stellte Immobilienscout auch fest, dass „Premium“ krisenfest bleibt.
Hohe Mietrendite bei ungewöhnlich günstigen Immobilien vs. Wertsteigerung
Bei Immobilien bekommen Sie selten etwas geschenkt. Eine besonders günstige Immobilie mit niedrigem Kaufpreis und verdächtig hoher Mietrendite (Faktor <25) leidet häufig unter einem der folgenden Nachteile:
Achten Sie immer auf das Zusammenspiel von Mietrendite und zu erwartender Wertsteigerung. Beides zusammen macht erst das Potential einer Immobilie aus.
Weshalb Immobilien Investment mit System und unserer Beratung?
Gemeinsam mit unseren Immobilienpartnern bieten wir Ihnen ein einzigartiges Konzept für Immobilien Investments, das durch Qualität, Transparenz und umfassenden Service überzeugt. Auch fürs nachhaltige und gewinnbringende Immobilien Investments sind wir verlässlicher Partner:
Case Studies: Anlageimmobilie kaufen als Kapitalanlage
Kauf einer Neubau-Immobilie im Speckgürtel von Berlin
- Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 553.291 EUR
- EK-Einsatz: 45.611 EUR ( = Nebenkosten)
- Darlehen: 507.680 EUR zu 3,6% (Bankdarlehen) und 2,34% (KFW-Darlehen)
- Abschreibung: Degressiv, 10% in den ersten 4 Jahren und 5% ab Jahr 5.
- Cashflow nach Steuer: ca. 750 EUR/Monat für mind. 5 Jahre.
- Von 45.611 EUR Eigenkapital fließen bis 2030 ca. 27.650 EUR über Miete und Steuerrückerstattung wieder zurück.
- Bei einer angenommenen Wertsteigerung von 2% p.a. ergeben sich bei Verkauf in 12 Jahren folgende Werte:
Kauf einer Neubau-Immobilie in Halle
- Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 241.771 EUR
- Eigenkapital: 17.834 EUR ( = Nebenkosten)
- Darlehen: 223.937 EUR zu 4,0% (Bankdarlehen) und 3,06% (KFW-Darlehen)
- Abschreibung: Degressiv, 10% in den ersten 4 Jahren und 5% ab Jahr 5.
- Cashflow nach Steuer: ca. 280 EUR/Monat für mind. 4 Jahre.
- Von 17.834 EUR Eigenkapital fließen bis 2029 ca. 13.075 EUR über Miete und Steuerrückerstattung wieder zurück.
- Bei Verkauf in 20 Jahren ergeben sich folgende Prognosen:
Kauf einer Bestandsimmobilie in NRW
Spielregeln für erfolgreiche Immobilien Investments
- Passende Objektgröße für Ihre Bedürfnisse ausloten
- Nur in geprüfte Immobilien investieren! Hierfür brauchen Sie Spezialisten!
- Die Attraktivität des Standorts im Blick haben
- Professionelle Verwaltung nutzen
- Deutschlandweit denken
- Die Immobilie als Kapitalanlage denken und nicht als zusätzlichen Nebenjob!
Warum investiert nicht jeder in Anlageimmobilien?
Wir fragen Kunden in unseren Beratungsgesprächen oft, weshalb sie noch nicht in Kapitalanlage-Immobilien investieren. Oftmals ist es zu wenig Wissen über diese Form des Vermögensaufbaus oder ein gewisse Zurückhaltung, derartig große Summen längerfristig zu investieren. Allerdings wird oft vergessen, dass die Bank den Großteil der Immobilienpreise trägt. Viele überschätzen auch den notwendigen Kapitaleinsatz: schon die Kaufnebenkosten reichen aus, um einen Immobilie als Kapitalanlage zu finanzieren.
Sorgen Sie besonders bei der ersten Immobilie als Kapitalanlage für gute Erfahrungen und minimieren Sie Risiken! Andernfalls sind Sie ein Leben lang von Immobilien Investments abgeschreckt.
Patrick Mini
Die Entscheidung, in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren, ist umfassender und längerfristiger, als einen Sparplan auf ein Depot zu eröffnen. Gründe, weshalb nicht jeder in Kapitalanlage-Immobilien investiert, sind daher vielfältig:
Am Ende ließ so macher es dann einfach sein, sparte sich die Zeit und verzichtete auf eine rentable Geldanlage. Bei Kapitalanlage-Immobilien muss die Gelegenheit genutzt werden, denn gute Immobilien sind schnell verkauft. Vielleicht ist der beste Zeitpunkt genau jetzt.
Immobilie als Kapitalanlage: Do-it-yourself oder beraten lassen?
Theoretisch könnten Sie Ihr Immobilienprojekt auch auf eigene Faust angehen, siehe Do-it-yourself Finanzberatung durch Google. Doch:
- Reicht Ihre Expertise dafür aus oder gehen Sie unnötige Risiken ein?
- Entspricht das Ihrem Stundenlohn?
- Kommen Sie mit Beratung nicht deutlich schneller und effizienter ans Ziel?
Ihre Herausforderungen sind:
- Bewertung des Objekts und des Standortes
- Mangelnder Zugang zu Anlageobjekten
- Fehlende Strategie
- Hoher Aufwand neben dem eigentlichen Job
- Teure Finanzierung
Folgenden Stundenaufwand müssten Sie einplanen:
- Objektsuche: 10 – 30 Stunden
- Objektprüfung: 2 – 5 Stunden
- Finanzierungsgespräche: 4 – 6 Stunden
- Preisverhandlung: 1 – 3 Stunden (+ Nerven)
- Notar- und Kaufvertrag: 1 – 2 Stunden
- Vermietung: 4 – 12 Stunden
- Mietverwaltung: 6 – 10 Stunden
- Sonstige Themen, bspw. Reparaturen, „Kümmern“: 6 – 20 Stunden
Fazit
Die Aussichten für eine Investition in eine Eigentumswohnungen sind prima. Eine Anlageimmobilie bleibt – trotz gestiegener Zinsen – eine attraktive Kapitalanlage, wenn sie strategisch geplant und professionell umgesetzt werden. Entscheidend sind nicht „Beton statt Aktien“, sondern die Qualität von Standort, Objekt und Verwaltung, eine kluge Finanzierungs- und Steuerstruktur sowie ein realistischer Blick auf Risiken und Aufwand. Wer gute Lagen wählt, geprüfte Anlageimmobilien kauft, den Hebeleffekt der Finanzierung nutzt und steuerliche Vorteile wie Abschreibungen gezielt einbindet, kann sich langfristig ein inflationsgeschütztes, renditestarkes Zusatzeinkommen aufbauen und Vermögen fürs Alter sichern.
Gleichzeitig sind Immobilien keineswegs ein Selbstläufer: Sie passen nicht zu jeder Lebenssituation, erfordern solides Grundwissen, Durchhaltevermögen und – gerade beim ersten Kauf – häufig professionelle Begleitung. Unterm Strich lautet das Fazit: Immobilien als Kapitalanlage lohnen sich 2026 vor allem für Anleger, die bewusst, sorgfältig geprüft und mit Expertenunterstützung investieren, statt auf vermeintliche Schnäppchen oder kurzfristige Marktprognosen zu setzen.
Unsere Kunden empfehlen unsere Beratung in über 5.500 Bewertungen.
Machen Sie sich den Weg zur Lösung Ihres Anliegens nicht unnötig schwer.
Unser Versprechen zum Immobilien Investment
Gemeinsam mit unserem Immobilienpartner bieten wir Ihnen nicht nur ein Immobilien Investment, sondern ein durchdachtes ganzheitliches Investmentkonzept, das Qualität, Rentabilität und Sicherheit vereint.
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Oder senden Sie uns einfach eine Mail mit Ihren Kontaktdaten (Name, Anschrift, Telefon), Art Ihrer Wunsch-Immobilie und dafür vorgesehenem Eigenkapital an immobilien(at)schlemann.de.
FAQs: Immobilien als Kapitalanlage
Lohnt sich der Immobilienkauf 2026 trotz hoher Zinsen?
Ja – bei renditestarken Immobilieninvestitionen übersteigt die Nachsteuerrendite oft die Mehrkosten der Finanzierung. Steigende Immobilienpreise sorgen zudem für zu einer noch höheren Renditechancen. Damit bleibt die Eigentumswohnung auch in 2026 eine attraktive Investition. Eine Investition in einen Sachwert ist zugleich ein Schutz vor der Inflation.
Was ist ein Restnutzungsgutachten?
Ein Gutachten zur Ermittlung der verbleibenden Nutzungsdauer – erhöht die Abschreibung (AfA).
Sind Neubauten oder Bestandsimmobilien besser beim Immobilienkauf?
Bestandsimmobilien haben in der Regel einen niedrigeren Kaufpreis pro qm, sind sofort verfügbar und bieten direkten Cashflow. Neubauimmobilien haben einen höheren Kaufpreis pro qm, dafür geringere Instandhaltungskosten und weniger Reparaturen, bessere Abschreibungsmöglichkeiten und oft eine höhere Wertsteigerung.
Wie viel Eigenkapital sollten Sie beim Immobilienkauf einsetzen?
Sie sollten mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital einsetzen. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto günstiger wird die Finanzierung. Je weniger Eigenkapital Sie einsetzen, desto besser wird die Eigenkapitalrendite. Mit Hilfe unserer ausführlichen Analyse gewinnen Sie den besten Überblick und finden genau das richtige Maß.
Kann ich Immobilien steuerfrei verkaufen?
Ja, bei privatem Besitz nach 10 Jahren Haltedauer.
Was sind bei Immobilien A-Lagen, B-Lagen und C-Lagen?
Bei Immobilien unterscheidet man A-, B- und C-Lagen, um die Qualität eines Standorts einzuordnen. Die Einteilung ist nicht gesetzlich definiert, sondern Marktstandard – wichtig für Preis, Vermietbarkeit, Wertstabilität und Risiko.
🅰️ A-Lage (Top-Lage)
Sehr begehrte, zentrale und wertstabile Standorte
Typische Merkmale einer A-Lage
Beispiele für A-Lagen
Für wen sind A-Lagen geeignet?
🅱️ B-Lage (gute bis solide Lage)
Attraktive, aber nicht absolute Spitzenstandorte
Typische Merkmale einer B-Lage
Beispiele für B-Lagen
Für wen sind B-Lagen geeignet?
🅲 C-Lage (einfache bis schwache Lage)
Standorte mit strukturellen oder demografischen Nachteilen
Typische Merkmale einer C-Lage
Beispiele für C-Lagen
Für wen sind C-Lagen geeignet?
Wichtige Praxis-Hinweise
Kurzvergleich A-Lagen, B-Lagen, C-Lagen
| Lage | Risiko | Rendite | Wertstabilität |
|---|---|---|---|
| A | niedrig | niedrig | sehr hoch |
| B | mittel | mittel | hoch |
| C | hoch | hoch | gering |
